公攤面積要取消?只是交易方式變了!

發布時間:2019-03-09 瀏覽量:193


住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,造成“公攤面積傷民”的矛盾。 


公攤面積:指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。有專門的測繪公司對其進行測繪,數據表明,住宅的公攤系數一般在0.18-0.25,商業用房一般在0.3-0.4。



同一個小區,越是高樓的住房,公攤率越大(20%~25%),而小高層(7層—11層)的住宅的公攤率是10%~16%,聯排別墅的公攤率更小(1%~8%),而獨立的別墅甚至沒有公攤面積。但業主毫無辦法,因為只有等到幾年后房子蓋好了交房了,你才能真正的確定,你的“套內面積”是多少。


公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”,一般來說,塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%,多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%,但也有個別商品房公攤面積甚至超過50%,沒有統一標準,在實際核算時亂象叢生。



房子在銷售前,專業的測繪公司進行實地測繪最終結果生成報告交由開發商,以便辦理房產證,但這份報告業主卻沒辦法得知。業主不清楚自己的公攤費用具體情況,就算被鉆空子也難以察覺。


2

公攤區域改建

某些小區會把應急消防場所畫作公攤區域,可能被開發商畫作區域銷售。


3

公攤面積私自盈利

出租電梯間廣告、占用物業房,物業可能趁機占用全體用戶的利益。


最關鍵的是,按建筑面積計價扭曲了真實的房價,通過鉆研消費心理,做低房屋每平米單價,影響購房者消費心理,助推了炒房風氣。


套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。


國內不是沒有按套內建筑面積計價的例子,從2002年以來,重慶就率先強制推行“套內建筑面積”計價,并對違反規定的開發商進行處罰。


但目前想要在全國推行至少面臨兩大挑戰:一是按套內面積計算,計價基礎變化后房價會在現有基礎上上浮30%以上,給地產調控更大壓力;二是取消公攤后,開發商提供的電梯、樓道等公共領域品質該如何保證又是個問題。

公共面積多了,其實與一個樓盤的檔次基本成正相關。


是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。


另外,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。另外需要注意的是,公攤面積并不是越小越好,因為開發商在賣房時可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。


比如香港從按照建筑面積算房價改成實用面積算房價對普通人民并沒有什么卵用,二手房價格只是換了種計算方式而已。

至于新樓,由于公攤面積不再計算,走廊也是修的越來越逼仄,甚至新樓門對門相隔一米半,由于住戶相關墻體也算進實用面積,甚至有的樓承重墻厚達60cm……而新樓并不會因為公攤面積更小而降低價格,甚至可以說,香港還不如保留原來按照建筑面積計價的模式……


長遠來看,商品房的設計,尤其是配套設施的設計,會變得更加集約,尤其是剛需房。簡而言之,樓宇設計會變得像香港。不是以豪宅為設計理念的,都會盡可能減少公攤。



中原地產首席分析師張大偉:“羊毛出在羊身上


所以,對于購房人而言,這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說,開發商和你是按照套內面積來交易的。



央視辟謠,不是取消!


央視新聞發布微信推文稱《住宅項目規范(征求意見稿)》只是個技術規范,并且“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實。


這個征求意見稿,約束的是工程建設行為,約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算,并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取,也沒直接關系。



并且這只是一個工程建設規范公開征求意見,距離正式文件還很遙遠,即使成為正式文件,也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看,包括了住宅、商業、工程建設等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

2019年两码中特书